家を売る方法は査定を徹底比較すればど素人でも相場より高く売れる

家を売るのは一生に一度。大切な家だから出来るだけ高く売りたいですよね。

 

でも築年数が経っている家が本当に売れるのか?騙されて大切なマイホームを安く売ってしまってないかなど不安がいっぱいです。

 

家を売るか悩んでいる男性

 

 

他にも家を売るまでの手続きとして、、

  • ローンの残っている家は売れるのか
  • 家を売る手順がわからない
  • 良い不動産屋の選び方がわからない
  • 家を売ると税金は幾らかかるのか
  • 本人名義ではない家は売れるのか
  • 家を売るベストなタイミングはあるのか
  • 古い家を売るより更地にした方が売れるのか

 

色々な不安が頭をよぎります。

 

まず家を売ると決めた時にすることは、売却を依頼する不動産屋さん探しから始まります。

 

家を売るとき不動産屋を選ぶ基準は、2つ!

  • あなたの家が売れるために真剣に営業活動をしてくれる営業マンがいる会社
  • その中でもより高い査定額を提示してくれた不動産会社である事

 

売却する家の相場の決まり方と売却価格が高い物件の特徴

不動産には土地と建物がありますが、土地は基本的に経年劣化という概念がないので比較的安定した相場で取引がなされます。

 

一方建物というのは建材の経年劣化のほかにも住人が利用することによって生じる劣化や傷みなども生じるので価値の減少が大きくなります。

 

家売却の相場の変動

 

一戸建てもマンションも、家というのは新築時から急激にその価値が落ち、10年後には50%ほども市場価値が損なわれるとされています。

 

木造建築であれば新築から20年も経過するとほぼ市場価値はなくなるとみて良いでしょう。

 

それでも価格によっては買い手が付くこともあります。

 

例えば専門業者が買い取って改装・改築し価値を高めて再利用するケースもあるからです。

 

家は一つとして同じ物は無いのでそれぞれの状態を査定員が見て相場価格が設定されます。

 

いわゆる家を売るときの査定額となるわけですが、当然不動産会社によって経験値や得手不得手があるので複数の不動産会社に開き出すのが普通です。

 

それでも、これまでの取引事例から「この程度の家がこのエリアで売りに出された場合にはこれくらいの値を付ければ買い手がつくだろう」という予測ができるので、その値が相場となります。

 

家を売った時の相場

 

実際にはその相場感を参考に売主が売り出し価格を決めますが、買い手候補は間違いなく値引き交渉をしてきますから最終的な売却価格はそれよりも下がることが多くなります。

 

それでも最終的に家の売却価格が高くなる物件の特徴としては、

  • より築浅である(早く売る)
  • より痛みが少ない
  • より綺麗に見える

などが挙げられるでしょう。

 

家自体が新しい方が高く売れるのは車やバイクと同様ですし、売り主が売却を決定するまでのタイムラグが少ない分有利になります。

 

「家を売ろうか、それとも賃貸にしようか」などと迷っている間にもどんどん価値は低下します。

 

内装などの痛みも当然少ない方が高く売れますし、外観も綺麗な方が好まれます。

 

古めかしいのは誰でも嫌ですよね。

 

かといって、傷や古さを隠すために売却する家をリフォームをするかどうかは考えものです。

 

複数いる買い手候補に万人受けするリフォームは難しく、売却価格には転嫁しても割高感が出てしまうからです。

 

ですから実際の売却価格だけに焦点をあわせるのではなく、「ちょっと古いからリフォーム代として少し負けますよ」という売り方をして、結局はリフォーム費用をかけない分高く売るということもできます。

 

壁紙など低費用で見た目を回復できるリフォームは有効ですがそれ以上のものは不動産会社とよく相談して有効性を検討した方が良いでしょう。

 

手放す家を売る場合と貸す場合の判断とは?

長年住んで愛着がわいた我が家も何らかの事情で使うことができなくなることもあります。

 

こんなときは家を売却してしまうのが一番手っ取り早いのは分かっていても、心情的に他人のものになることに抵抗を覚える人も多いでしょう。

 

そこで考えられるのが完全に手放すのではなく賃貸に出すという選択です。

 

家を売るより賃貸で運営する

 

家を売るのと貸すのとではどんな違いがあるのかを理解して間違いのない判断をしなければなりません。

 

この点、以下にあげる項目をクリアして賃貸ビジネスに勝算が無い場合はリスクの方が勝るので家は売却することをお勧めします。

 

・借り手不足の現状でも空室リスクを避けるノウハウを知っている、または知識のある業者と付き合いがある
・入居者と付き合うことが苦にならない
・賃貸対象の物件の管理ができるエリアに住んでいる
・税金や維持費など物件を保有しているだけでかかる必要経費を負担できる

 

まず自分の家を貸し出すということは不動産オーナーとして賃貸ビジネスに手を出すのだということを意識しなければなりません。

 

そこには空室リスクという大きな問題があり、多くのオーナーが頭を悩ませています。

 

一戸建てとマンションによっても需要が異なりますから、そのエリアで最初の借り手が退去しても次の借り手が容易に見つかるか、利回りを計算して確実に利益を出せるかなどを綿密に計算する必要があります。

 

家を賃貸して利益を出す

 

この点は賃貸ビジネスの勉強会などで知識を得たり、その物件の扱いを得意とする不動産業者を味方に付けることでクリアできることもありますが、素人には現実として厳しい実情があります。

 

また大家さんとなるわけですから、入居者の方との付き合いが必然的に生じます。

 

費用を払って管理業者を設定すれば表向きは業者が管理してくれますが、法律的に最終的には所有者たる自分が矢面に立つことになります。

 

業者を使わない場合は全ての責任を負うことになるので、物件の近くに住んで必要に応じて管理業務をしなければなりませんし、騒音やゴミ出しなどでご近所に迷惑をかけるような入居者が入るとこれも対処が非常に面倒です。

 

そして賃貸用の家を保有しているだけで固定資産税などの管理費がかかります。

 

賃貸している家の固定資産管理

 

借り手が見つからない間もこうした費用が発生しますから、その負担に耐えられる余裕も必要です。

 

こういった課題をクリアできれば賃貸に出すことも一考の余地があるかもしれません。

 

ただし、一旦賃貸に出すと物件の価値は確実に下降するので、賃貸に失敗していざ売却しようという段階では以前よりも価格を下げなければなりません。

 

この点は車やバイクと同じで早く売る方が高く売れる原則がありますから、少しでも面倒に感じる方は早めに家を売り抜ける方が得策です。

 

 

家が売れない原因と対処法

家などの不動産はは有価証券などよりも現金化に時間がかかり、必要な時に必ずしもすぐには売れないのが難点です。

 

売れない家

 

家を売りたいのに売れない場合は、その原因を探って対処する必要があります。

 

ここではよくある3つの原因を挙げてみます。

 

その1:売り出し価格が相場と乖離している

家を売る時には不動産屋さんにお願いして査定額を提示してもらいます。

 

これを踏まえて売り主の責任で実際の売り出し価格を設定するわけですが、ここで近隣相場と乖離してしまうポイントが二つあります。

 

一つは不動産会社の査定額を踏まえながらも、思い入れがある家だったりリフォームしたばっかりだからなどと理由をつけて高めの値段を設定してしまうことです。

 

お風呂をリフォームした家

 

リフォームは売り手の意識ほど買い手候補は利を得ないことが多いので、買い手としては割高感を抱いてしまうのです。

 

不動産会社の担当者とよく話し合って現実的な売却価格の値段をつけましょう。

 

また売り出しから期間が立つと周辺のライバル物件の動静が動いて状況が変わることもあります。

 

定期的に不動産会社と相談して近隣の物件相場の動きなどを確認しましょう。

 

その2:売却する家の状態が良くない

どうせもう住まないからとクリーニングにお金をかけたがらない方が結構います。

 

売却する家のハウスクリーニング

 

気持ちは分かりますが、最低でも家全体のクリーニングは行う必要があります。

 

どんなに安くても見た目に汚い物件は第一印象で却下されます。

 

間取りによって数万円程度の出費が必要になりますがこれは必要経費と考えて投資すべきです。

 

自分でやってもよいですが、やはりプロの技術は違います。

 

水場など素人では難しい箇所だけでもプロの業者を入れましょう。

 

 

その3:不動産会社担当者の営業力不足

現実的な値段を設定してPRすればそこそこの反響は来るはずです。

 

問い合わせ自体があまり来ないのは不動産会社の宣伝能力が不足していることも考えられます。

 

家を売るときの不動産会社の営業担当

 

仲介契約が一般媒介契約の場合は、担当者のやる気を引き出しにくいので、専任媒介または専属専任媒介契約に変えることもコツです。

 

しかし、そもそもその不動産会社があなたが所有する家の取引仲介の経験値が少ない、得意でない場合には状況は変わらないかもしれません。

 

どんなPRをして、どれくらいの反響があって、内覧時にはお客さんからこういう反応がありました、だからこの点を改善してみましょう。といった具体的な解決策が提示されないようであればその不動産会社には見切りをつけるのが良いかもしれません。

 

そのような不動産会社にあたらないためにも、依頼する時点で複数の業者から見積もりを取り、担当者から話を聞いて信頼できる業者と付き合う必要があるのです。

 

 

家を売るとき査定を依頼するなら一括査定サービスが安心

信用できる不動産会社は、営業マンに相談した際に素人でもわかるように丁寧な説明をしてくれるか実際に相談してみないと判断がつきにくいですが、まずは相談する不動産会社を絞り込まないといけません。

 

不動産会社を選ぶためには、売却する家の査定価格を教えてもらう必要があります。

 

家を売却するときの査定依頼の方法は、近所の不動産会社に査定依頼をするのも良いですが、大手不動産会社は実績があり信用度も高いので、大切な家を騙されて安く売られてしまう恐れが限りなく低いです。

 

不動産売却の大手企業

 

また、全国展開していることから情報量も多く買い手も見つかりやすいですし、査定結果を比較することが出来るので、一番高く売却してくれそうな不動産会社を見つける事ができます。

 

そんな不動産会社を簡単に見つけることが出来るのが、インターネットで査定依頼できる不動産一括査定サービスです。

 

◎家の売却で人気の高い不動産一括査定の「イエイ」

 

家の一括査定で人気のサイト

 

不動産一括査定サービスの仕組みと利用することのメリット

不動産一括査定の仕組み

不動産のプロではない一般の人が家を売る場合、家の売却価格はいくらが適切なのか知ることは難しいものです。

 

そんな場合に有効活用できるのが、不動産一括査定です。

 

この一括査定の仕組みの基本は、売却希望者がサイト上で物件に関する必要事項を入力し、候補として表示される査定不動産会社を選択すると、その会社からメールや電話などで査定結果が届くというものです。

 

パソコンやスマホからネット上に売却する家の情報を入力するだけで数社から査定価格が一度に届く点に大きな特徴があります。

 

パソコンで家の査定をする人

 

対象となる不動産は、マンションや一戸建て、土地だけなど、さまざまな形態に対応しています。

 

不動産の売却を考えている人が気軽に試せる仕組みですので、利用してみることをおすすめします。

 

 

不動産一括査定のメリットとは?

不動産一括査定の仕組みを利用するメリットとしてまず挙げられる点は、1回の依頼作業で1度にたくさんの不動産業者の査定を取得できることです。

 

家の一括査定結果

 

あまり多くの業者を指定してしまうと、短期間に電話が何本もかかってくることになりますが、それでも手間が減るメリットは大きいといえます。

 

他にもメリットがあります。

 

まず、一括査定のサイト利用料が無料である点です。

 

コストがかかると使うのもためらわれますが、無料であれば気楽に活用できます。

 

また、サイトに地域情報などの物件情報を詳しく記入することによって、その物件に合った不動産業者が表示される仕組みになっている点もメリットです。

 

売りたい物件がある地域に詳しい不動産業者が自動的に選ばれてサイトに表示されますので、実際に売却する際の候補となる不動産業者も見つけやすいでしょう。

 

 

不動産一括査定の活用方法

不動産一括査定を上手く活用する方法も知っておくと役に立つはずです。

 

上手く利用するためには、利用する目的をはっきりさせておくことが大切です。

 

実際に売却を依頼する必要はありませんので、売却価格の目途を知り、各不動産業者の特徴を把握するために活用すると割り切ることが大切です。

 

一括査定を依頼した不動産業者からは、次の段階として訪問査定のアプローチがあるでしょう。

 

不動産の価格は、実際に見てみないと分からない面もありますし、自社で売却してもらえば仲介手数料が入りますので営業をかける目的で訪問査定を打診してきます。

 

アプローチしてきた業者のうちどの業者に依頼するべきかを決めるために、一括査定を活用するといいでしょう。

 

査定内容の特徴から信頼できる業者かどうかをしっかり見極めることが大切です。

 

 

つまり家の売却が初めてで知識のない人でも、「何を聞かれるのだろうか?」「値切られたらどうしよう?」と不安を抱えながら、わざわざ休みの日に何社も不動産会社に出向かなくても、家のパソコンやスマートフォンを使って査定に必要な情報を入力すれば、5〜6社から査定価格を教えてくれます。

 

家を売る方法として一括査定を使っても大丈夫?気になるQ&A

家を売るときに不動産の一括査定を利用すると業者から営業の電話が来るのでは?
一括査定サービスでは査定結果をメールもしくは電話で受けるか選択できます。

家の査定依頼時にメールを希望すれば電話が来ることはありません。

 

不動産一括査定では何社に家の査定を依頼するのが良いのか?

査定結果は多いほど比較材料になりますが、情報が多すぎると混乱してしまいます。多くても5〜7社までに抑えるのがおすすめです。

 

家の査定依頼で不動産一括査定をうまく活用する方法はあるのか?

今では多くの一括査定サービスが存在します。各サービスで家を売るのが得意なサービス、マンション売却を得意とするサービスなど、強み・弱みがありますので、3つ程度のサービスを利用して
査定価格を比較するのがおすすめです。

 

早く家を売りたいけど、不動産一括査定の結果はいつ出るのか?

査定依頼の方法には机上査定(簡易査定)と訪問査定があります。机上査定であれは早くて当日、平均では1週間程度で査定結果の連絡があります。

 

築年数が古い家など条件問わず査定価格は提示されるのか?

築年数が古い場合、建屋に売却価格がつかない場合もあります。その場合は土地の評価額が提示されます。

 

今すぐに家を売る予定はないけど、不動産一括査定を利用しても大丈夫?

不動産一括査定は、今後売る予定があればどなたでも無料で利用できます。家を売るまでには長期間に及びますので、いざ家を売るとなった場合に備えて早めに家の査定価格を把握しておくのが良いでしょう

 

家の査定価格を知りたいだけなのに一括査定を利用したことで不動産業者からしつこい営業はないのか?

不動産一括査定サービスに登録している業者は、審査を受けた優良な業者のみ登録されています。ですので、悪質な営業活動をされることはありません。それでも心配であれば「イエイ」をおすすめします。もし悪質な営業活動があれば、イエイがあなたと業者の間に入って営業を停止してくれます。

 

実家の家の査定を依頼したいけど、家の持ち主でなくても不動産一括査定は利用できる。

一括査定を依頼するときの入力項目で、名義人なのか名義人の家族などを選択できるので、家の持ち主でなくてもサービスを利用できます。

 

売る家の平米数はわかるけど、坪数が判らない。

平米数・坪数どちらか解れば、自動で単位は変換されるので問題ありません。

 

家の査定結果が出ました。一番評価価格の高い業者に売却を依頼するのが良いのか?

一概にはいえません。査定価格と家が売れる価格は別になります。高すぎる査定価格は値下げしてようやく売れる場合もあります。査定価格にちゃんと根拠が提示さているものが売却額により近いものになるでしょう。家の査定額だけでなく業者の対応も査定しましょう。

 

 

家の価格は判ったけどこの査定って正しい評価をしてくれてるの?

 

家の査定額がわかったのはいいけど次に気になるのが、相場と比べて正しい評価をしてくれているのか?という疑問。

 

その査定価格は相場と比べた時、適正な査定額になっているのか気になりますよね。

 

家の査定価格を調べる方法にはいくつか方法があります。

土地総合情報システムを利用する。

こちらは国土交通省が提供している不動産の取引価格等がわかるサービスです。
地域や物件から過去の取引実績のデータを閲覧できるので、これから売ろうとする家の相場を取引実績から調べることが出来ます。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

近隣の不動産屋を訪問して売り出し価格を調べる

こちらは時間と労力を費やすことになりますが、地元の不動産会社があなたの家の条件に近い物件のリアルな価格を調べることが出来ます。

 

地元の不動産会社のホームページでの掲載情報から調べる

地元の中小不動産会社のホームページは情報量が少ないですが、自ら不動産会社へ出向かずに情報収取できるので便利です。

 

不動産会社のチラシをチェックする。

朝刊などの織り込みチラシを常にチェックし、条件の近い家がいくらで売り出されているのか日ごろから情報を集める方法です。

 

以上が、自分で相場を調べる方法になりますが、正直、自分でこのような相場を調べるのは骨が折れます。

 

そんな時も一括査定を利用すれば、机上査定においては売りに出そうとしている物件の地域の相場や売買実績から査定額を計算しているので、結果としてあなたの地域の相場を知ることになります。

 

初めて家を売るからこそ不動産会社は大手を選ぶ

無料で利用できる一括査定サイトなら信頼できる複数の大手不動産に査定依頼できるので、査定額を比較出来るだけでなく、その後の売却手続きも安心して依頼できます。

 

不動産会社は沢山ありますので、いざ家を売却しようと思ったときに、いったいどこにお願いすればよいのだろうと考えてしまうことはよくあることです。

 

一度も家を売却した経験がなければ尚更でしょう。

 

家は人生で一番大きな買い物といわれています。

 

金額が大きいものですし、その大切な財産の売却を託す相手が不動産会社なのですから、納得のいくまで探したいところです。

 

まず、迷ってしまったら大手不動産会社に売却依頼することを検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

大手不動産会社ならではのメリットがたくさんあります。

 

大手不動産だからこその信頼感や知名度

 

家の売却を依頼した側も、買う側も安心して気持ちよい取引ができることを望んでいるはずです。

 

高価な買い物ですので、契約時に何か問題が起こったらと心配することもあるでしょう。

 

大手不動産会社は信頼と安心感を与えますので取引が不安に思っているときにはメリットに働くことが多いです。

 

 

購入検討者の情報が豊富

 

大手不動産会社は全国規模のネットワークを持っている傾向があり、限られた近隣の購入検討者だけでなく、広いエリアで自分の家を買いたいと検討してくれる人を探しやすいといえます。

 

購入検討者の絶対数が多ければ、物件の問い合わせ数も多くなりますので、売却をするにあたり成約する可能性も高くなります。

 

 

大手不動産会社は知名度だけではない

大手不動産会社のその他のメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

 

大手不動産会社はその知名度と購入を検討している人の情報が豊富であることが挙げられますが、売却したい家の広告も効果的に行ってくれることがあります。

 

自社のホームページからも集客することができますし、駅から比較的近い便利な場所に支店を構えていることが多いので、さらに集客力を高める要素があります。

 

実際に売却活動を続けていく中で、それでも不安だと思う人にとってはメリットに感じることはまだあります。

 

豊富な情報量で売却活動をしてもらえることは理解できたけれど、自分はとても忙しいし、不動産のことについては全く分からないからサポート体制が充実していて欲しいと思う人も少なくないのではないでしょうか。

 

実際、売却が成功したとしても不動産売却に関する手順や手続きは複雑になることもあります。

 

住宅ローンの残債があったり、税金などの手続きがあったり、書類も多いです。

 

そんなときには大手不動産会社は頼りになるでしょう。

 

多くの人材がいますので、自分が分からないことや疑問に思うことに応えてくれたり、煩雑な手続きに関わる知識が豊富だったりする営業担当者が沢山在籍しています。

 

 

家と土地を一緒に売るにも参考見積もりで検討がおすすめです

土地の売却をする場合に土地だけでなく建物も一緒に売る場合は事前に売り方についてもきちんと考える必要がありますが、建物というのは経年劣化するものなので土地よりも価値が算出しにくい特徴もあります。

 

一方で土地については整備されてないなどの状況によって価値が下がるようなケースはあるものの、基本的に建物のように経年劣化するものではないので地価によってある程度は売却する際の金額を設定することができるようになっています。

 

また、不動産を売却する際にマイホームを売る場合などは建物の老朽化が進んでいると瑕疵担保の責任などについても考える必要があり、購入した側が住み始めてすぐにトラブルが起こって瑕疵担保の責任を果たすという状況にならないようにしたいものです。

 

今は不動産の売却において土地も建物も設備についても事前にどれくらいの金額で取引をすることができるかどうかということもある程度は把握することができるようになっていて、一括の査定サイトなども開設されているのでこれを利用することをおすすめします。

 

しかしながら実際に売ることができる金額とインターネット上で算出される金額になってくると差があることも少なくないので、実際に査定してもらうまでは気を付ける必要もあります。

 

土地の売却にはさまざまな手数料がかかってくることにもなるので、事前にどれくらいの費用が必要になるのかという情報についてもきちんと調べておく必要があり、建物や設備と土地では課税の税金なども異なることがあります。

 

自分でどのような費用がかかってくるのかインターネットを活用することによっても調べることができるようになっていますが、個人的に取引を考えているような場合だと経験なども重要な要素になってくるのでスムーズに取引が前に向いて進まない可能性もあるので注意が必要です。
ちなみに不動産取引をして入ってきたお金については土地でも建物でも不動産所得という名目になるので必ず確定申告を行ってかかる税金についても調べてもらう必要があります。

 

建物の価値というのは経年劣化の度合いから計算的に算出されますが、実際の価値と相違が出ていることもあるので客観的に見た場合に価値というのも考える必要があります。

 

建物が顕著に老朽化している場合は事前に取り除いてから土地だけを売った方がトータル的にお得なケースもあるので大まかな見積もりの金額などについても確認しておくようにしましょう。

 

家の売却方法!仲介と買取のメリット・デメリット

今住んでいる家を売る必要が生じた時、通常は一括査定サイトなどで不動産会社に査定額の見積もりをお願いすることになります。

 

これはその不動産会社が自ら買取をする査定額ではなく「市場ではこれくらいの値段で買い手が付きますよ」という目安の金額になります。

 

家の売却の相場

 

不動産会社はあくまで売り手であるあなたと買い手候補となる見込み客とのマッチングを行ってくれるわけですが、これを「仲介」といいます。

 

しかし不動産の売却にはもう一つ、不動産業者が直接買い取る「買取」という方法もあります。

 

この二つの売却方法のメリットやデメリットを見てみましょう。

 

家の売却でのデメリット

 

仲介のメリットとしては適正な市場価値で家を売却できることが挙げられますが、デメリットとして次のようなことが挙げられます。

  • 買い手が見つかるまでに期間がかかる
  • 不動産業者への手数料が発生する
  • 広く広告を打つので売りに出していることを秘密にできない
  • リフォーム費用がかかることがある

 

一方、買取のメリットとしては

  • 業者が納得すればすぐに売却が可能
  • 仲介手数料が不要
  • 広告を打つ必要がないので周囲に秘密にできる
  • リフォームの必要がない

などが挙げられます。

 

家を売りに出すとご近所から要らぬ詮索を受けることもあるので、できれば周囲に知られずに速やかに売却したいという要望は結構あります。

 

また業者は物件を買い取った後で自分たちで都合の良いように改装して活用するので売り手が先にリフォームをする必要もありません。

 

賃貸ビジネスに強い業者は想定顧客に好まれそうな家にリフォームするでしょうし、改築、改装を加えてファミリー向けに生まれ変わらせるかもしれません。

 

または同業者にそのまま転売することもあるでしょう。

 

いずれにしろ買い取った後で業者が有効に活用してくれます。

 

ただし家の買取には大きなデメリットもあります。

 

上で説明したように、業者は買い取った後で改装して貸し出すなり、転売するなりして利益を出さなければなりません。

 

そのため「仕入れ」となるあなたの家の買い取りの際には可能な限り安く買う必要があります。

 

安く仕入れて高く売るのは商売の基本ですが不動産業者の直接買取も同様です。

 

従って売り手となるあなたとしては市場価値よりもかなり安い金額で売らなければなりません。

 

ケースにもよりますが市場価値よりも20%以上安くなることもあります。

 

ですから期限までに相続税の納税資金が必要であるなど家を売り急ぐ事情が特にない場合は買取ではなく仲介を利用するのが普通です。

 

ローンが残っている家を売る方法は?

人生で一番大きな買い物である我が家は一度購入したら一生住み続けるというのは昨今では当てはまらなくなっています。

 

家のローンの返済

 

家族が増えて広い家に住みかえる、転勤の都合で新たな家を購入したい、税制の優遇措置を使ってお得に新しい家を買いたい、あるいは離婚に伴い処分の必要が生じたなどの理由でマイホームを売却することはよくあることです。

 

しかし我が家を売る時に注意しなければならないことがあります。それは住宅ローンが残っていないか?ということです。

 

ローンを組まずに家を買える人はそういませんから、大体の人はローンを利用して購入したはずです。

 

そのローンをまだ完済していない場合、あなたは家を売ることはできません。

 

 

その仕組みはこうです。

 

まずローンを組んで家を購入した時に、借り入れをした銀行などの債権者によってあなたの家は抵当に入れられています。

 

抵当というのは融資金返済が滞った場合は強制的に取り上げられるようにする法律的な質入れのようなものです。

 

この抵当が付いたままの物件を市場に売りに出しても、元の所有者であるあなたがしっかり返済しないと新たな買い手の方はその物件を取り上げられてしまうリスクがあるので誰も買ってくれません。

 

ですから家を売りに出す前にローンを完済する必要があるのです。

 

家のローンを完済する方法としては、残りの残債額が割と少なければ自己資金を使って返済しても良いですが、残債額が大きい場合は現金で用意するのが難しいこともありますね。

 

その場合は家の売却代金を残債の弁済資金に充てることもできます。

 

不動産の売買はまとまった大きな金額が動くので弁済資金として利用されるケースが多く、ほとんどの方は売却代金を当てにして売却計画を立てています。

 

他に任意売却といって、債権者と個別に交渉して先に抵当権を解除してもらう手段もありますが、

  • かならず成功するとは限らない。
  • 非常に手間や時間がかかる
  • 専門の業者選びが難しい
  • 不良債務者としてブラックリストに載ってしまう

などのデメリットも多く、できれば利用しないに越したことはありません。

 

その前に保険の解約返戻金や有価証券の売却、退職金の前借りを検討するなどしてなんとか弁済資金を確保するのが望ましいでしょう。

 

従って離婚に伴い早く売却しなければならないとか、相続税の納税資金の確保の為にすぐに現金化する必要があるなどの事情がある場合は早めに行動しなければなりません。

 

家を売却するときの必要書類と入手先

家の中の不用品をリサイクルショップに売る時は身分証明書があれば済みますが、家の売却ではそれだけでは不十分です。

 

家を売るときの必要書類

 

多額の金が動く家の売却では安全性の担保の為に本人確認だけでなく、家や土地など不動産物件の詳しい情報や税金関係などの状態を証明する様々な必要書類が求められます。

 

家を売却する際に必要になる書類群には以下のようなものがあります。

登記事項証明書

取引対象となる不動産の所在地や面積、所有権者の情報、抵当権の設定状況など権利関係の情報が載っています。

 

登記は土地と建物が別々になっているので、場合によっては両方の登記事項証明書が必要になります。

 

登記は法務局が管轄となっているので、その物件を管轄する最寄りの法務局で入手します。

 

登記識別情報(権利証)

かつては権利証と呼ばれましたが、現在では登記識別情報という呼び名になっています。

 

これはその物件の所有権者に交付されるもので、所有権登記をした本人であることを証明するものです。

 

これは登記の際に法務局から本人が交付を受けているはずです。

 

建築確認済証及び検査済証

一軒家の売買の場合に必要になります。これは建築基準法に適合していることを証明するものです。

 

建築の前後で市区町村の役場から交付されているはずです。

 

紛失してしまった場合は再発行はできませんが、建築当時に発行していることを証明する代替証明書がもらえます。

 

固定資産税の課税証明書または納税通知書

不動産には固定資産税がかけられており、1月1日時点の所有者が納税義務を負っています。

 

納税の状況を明らかにするためと、家を売る場合は年の途中で売却するのが常ですから売り手と買い手の双方の負担分を算出するために必要です。

 

市区町村の役所から通知又は交付されます。

 

マンションの管理費等の状況を証する書類

マンションの売却の場合は修繕積立金や管理費などの納付状況を証明しなければなりません。

 

未納がある場合は新たな買い手が負担しなければならなくなる恐れがあるので、納付状況を明らかにするために必要です。

 

マンションの管理組合に発行してもらいます。

 

ローン残高証明書

住宅ローンが残っている場合に残額を証するものとして必要になります。

 

融資を受けている金融機関に発行してもらいます。

 

口座情報

不動産取引では多額の現金をやり取りするので口座間で振込により行います。

 

間違いがあると大変なので、売却代金を振込してもらう預金通帳などの口座情報を証明するために銀行名や口座番号などのコピーを取りましょう。

 

家を売却した時に支払う手数料の種類とその費用

家を売却するためには通常不動産会社を介して買い手を見つけてもらわなければならないので、その手数料を支払う必要があります。

 

家を売るときの必要な手数料

 

不動産会社との仲介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約がありますが、どれも一定期間を定めての契約になります。

 

その契約途中で契約を解除した場合、厳密には手数料とは言えませんがそれまでにかかった広告費用などを請求されることがあります。広告手数料ということもできますね。

 

中途解除が発生すると専任媒介契約、専属専任媒介契約では業者側に明確に広告料の請求権が発生しますが、一般媒介契約の場合積極的な広告宣伝義務や売り主への報告義務もないので広告料が発生していないこともあります。

 

ただし個別契約上で中途解除の際に一定の経費の支払い義務を定めていることもあります。

 

その場合は、契約上定められた手数料等を支払う必要があります。

 

さてそのようなイレギュラーなケースではなく、契約通りに買い手が見つかった場合に不動産会社に支払う正規の手数料の方はその計算方法が決まっています。

 

民法の契約自由の原則をそのまま適用しては仲介した不動産会社が不当に高い金額を請求する恐れがあるからです。

 

その方法は、売却金額を3つのゾーンに分け、それぞれのゾーン金額に対して相当する手数料の割合をかけます。

 

3つのゾーンは

  • 200万円以下
  • 200万円超400万円以下
  • 400万円超

に分かれます。

 

これらに相当するそれぞれの手数料割合は、

  • 200万円以下のゾーンには5.4%以内の額
  • 200万円超400万円以下のゾーンには4.32%以内の額
  • 400万円超のゾーンには3.24%以内の額

となっています。

 

それぞれのゾーンで計算した手数料額を合計した額が最終的な不動産会社への仲介手数料額になります。

 

実際のところはこの上限いっぱいの手数料を設定している不動産会社がほとんどですが、一部の会社は割引などをして顧客誘引を図っています。
仲介手数料の割引制度のあるソニー不動産

 

 

また仲介手数料は自由意思による値引き交渉も可能です。顧客側から手数料の割引を要求することもできますが、基本的にはこれは控えた方が無難です。

 

不動産会社にとっては仲介手数料のために一生懸命宣伝広告を行うわけですので、値引きを要求されるととたんにやる気を失せてしまうことが多く、結局買い手が見つかりづらくなるという結果が返ってくるからです。

 

しかし複数の不動産を所有しており何度もその不動産会社と取引があるなどの事情がある場合は「これからのお付き合い」という武器があるので少しの値引き交渉は不利にならないかもしれません。

 

 

家の売却収入に掛かる税金と控除とは

家を売却するとかなりまとまった金額が手に入りますが、場合によってはその売上代金に税金がかけられることもあります。

 

家の譲渡によって得た所得は「不動産譲渡所得」といって、他の給与所得などとは別計算で課税されます。

 

そのため、普通のサラリーマンの方は馴染みのない方も多いと思いますがケースによっては確定申告が必要になることもあります。

 

ただ、不動産譲渡所得の計算には様々な工夫がされていて、いわゆる「必要経費」の概念や特別控除施策を用いて正味の儲けの金額を減らして税負担を減らしたり無くしたりすることもできます。

 

家の売却代金は「収入」にあたりますが、そこから必要経費などを引いた「所得」に税金がかけられます。

 

計算式としては、

譲渡所得金額=売却代金−(取得費+譲渡費用)

 

となります。家の売却代金から取得費や譲渡費用といった必要経費を差し引くことで正味の儲けを減らせるわけですね。

 

取得費というのはその物件を取得するためにかかった費用で、その物件の購入費用の一部や契約時の印紙代、不動産会社への手数料、不動産取得税、登録免許税などがあたります。

 

譲渡費用というのは物件を譲渡する際にかかった費用で、同じように契約時の印紙代や不動産会社への仲介手数料のほか、抵当権の抹消費用、売却の為の立退き費用なども加えることができます。

 

そのような経費を引いてもなお残った売却利益が譲渡所得金額となります。

 

さらに一定の条件に当てはまるマイホームを売却した場合は、その残った金額からさらに3000万円を引くことができる特別控除があります。

 

これで多くの売却事例では正味の儲け額はマイナスになり、儲けは0ということになって課税を逃れることができるので非常に重宝されています。

 

ただしこの特別控除を使えるかどうかは一定の条件があり、利用して税金がかからない場合でも確定申告は必要になります。

 

詳しくはこちらで確認できます。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

もしそれでも家の売却で残った利益がある場合は一定の税率をかけて税額が算出されます。

 

その家を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は20%、5年以下の場合は39%の税率が適用になります。

 

5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として区別されているのです。

 

これは5年以下の短期間で譲渡を繰り返すと投機性があるとみて高い税率を適用し、逆に自分や家族のために長く住むことを前提としたケースには低い税率を使って税負担を軽減してあげようという趣旨になります。

 

家を売却した時の確定申告が必要な人と不要な人

会社勤務のサラリーマンの方は年末調整を会社が行ってくれるので自分で確定申告をしない人が多いと思います。

 

これは会社が税務署とやり取りをして給与所得の計算をして仮納税を済ませてしまっているからです。

 

一方、家を売却するという行為は会社は関与しませんよね。

 

ですから会社経由で税務署はその所得に対して課税できていないので、納税の必要がある場合は別途自分で確定申告をしなければならないのです。

 

日本の税制は「儲け」に対して課税するのが基本です。

 

ここで、家の売却代金が全て「儲け」になるわけではありません。ケースによっては色々減算されて利益なしということで税負担がなくなることもあります。

 

その場合原則としては確定申告も必要ありません。

 

家を売却した場合の儲けは売却代金から一定の必要経費を引いて減算することができるのですが、例えばラーメン屋さんを例にだすと麺や具材の仕入れには経費がかかっていますから、売上代金からその経費を引いた額が正味の儲けとなり、そこに課税されるわけです。

 

家の売却の場合に利用できる必要経費には「取得費」と「譲渡費用」があります。

 

取得費というのはその物件を取得するためにかかった費用で、その物件の購入費用の一部や契約時の印紙代、不動産業者への手数料、不動産取得税、登録免許税などがあたります。

 

譲渡費用というのは物件を譲渡する際にかかった費用で、同じように契約時の印紙代や業者への仲介手数料のほか、抵当権の抹消費用、売却の為の立退き費用なども加えることができます。

 

こういった必要経費を減算して売却代金が0以下になるようであれば、儲けが出ていないわけですから税金はかかりません。

 

税務署としては税金をとれないのであればわざわざ申告されても処理が面倒なだけですので原則として確定申告は不要になります。

 

ただし、特別控除などの施策を利用する場合は儲けが0以下で税負担が無い場合でも確定申告が必要になることがあります。

 

よく利用されるのが一定のマイホームを売却した場合に利用できる3000万円の特別控除です。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

 

この施策を利用して計算上の儲けが0以下になって納税額が0となっても、申告自体は必要になります。

 

これは不動産の取引が発生したことと、どのような計算がされたのかを税務署が把握したいからです。

 

説明のための添付書類や計算方法などを税務署がチェックしたいので確定申告が必要になるのです。

 

 

 

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